Edilizia: il Superbonus 110% nel 2023

Chi

Si applica innanzitutto agli interventi effettuati da condomini, persone fisiche e cooperative di abitazione a proprietà indivisa, purché titolari di redditi imponibili, ancorché assoggettati a regimi di imposizione sostitutiva, compreso quello teorico derivante dal possesso dell’abitazione principale.

Esso interessa anche le imprese sia come committente degli interventi sulle parti comuni degli edifici in condominio prevalentemente ad uso residenziale di cui detengono unità immobiliari sia come esecutrici degli interventi e sia come cessionarie del credito d’imposta che può sostituire la detrazione, previa opzione.

Inoltre, si applica a: IACP, ONLUS, ODV, APS, Associazioni sportive dilettantistiche (solo spogliatoi fino al 30 giugno 2022) e comunità energetiche rinnovabili.

Ovviamente devono essere possessori di un titolo idoneo sull’immobile oggetto dei lavori come illustrato nella scheda sul Sismabonus (proprietario, usufruttuario, inquilino ecc.).

Per quanto riguarda le imprese, occorre distinguere (Circ. AE 23 giugno 2022 n. 23/E):

– può essere utilizzato dai titolari dell’impresa agricola e dagli altri soggetti ammessi (comproprietari, familiari conviventi, affittuari, conduttori, ecc.), nonché dai soci o amministratori di società semplici agricole (persone fisiche), e dai dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda (ovviamente per gli interventi effettuati su fabbricati rurali a uso abitativo). Analogamente per i soci di società semplici di gestione immobiliare.

Non spetta:
– ai soci di una società commerciale che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società;
– al proprietario persona fisica di un immobile residenziale affittato a una società che lo utilizza per la propria attività.

Spetta al conduttore o al comodatario persona fisica (non socio) al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni, detentore di una u.i. residenziale, situata in un edificio condominiale parzialmente di proprietà di una società o detentore di una u.i. funzionalmente indipendente e con accesso autonomo situata in un edificio interamente di proprietà della società.

Cosa

Immobili

Immobili esistenti residenziali, compresi i fabbricati collabenti o quelli in corso di definizione e destinati a diventare abitativi, e relative pertinenze.

Fanno eccezione le Onlus, Odv e Aps, nonché le Comunità energetiche, i cui interventi possono interessare anche gli immobili non residenziali (categoria B o D), purché riguardino l’intero edificio o le singole unità immobiliari (u.i.), esclusi quelli di pregio.
Sono esclusi gli interventi sui seguenti immobili:
– appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e, se non sono aperti al pubblico, A/9;
– in corso di costruzione, cioè grezzi, categoria F/3;
– posseduti in regime di impresa o di arte o professione, anche se hanno categoria catastale residenziale (se non per la quota degli interventi condominiali sulle parti comuni di edifici a prevalente destinazione residenziale, vedi sotto);
– costruiti abusivamente, se ultimati dopo il 1° settembre 1967 (quindi sprovvisti del titolo abilitativo originario o di quello che ha sanato l’assenza di un titolo abilitativo originario).
Se gli interventi agevolati sono effettuati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di arti/professioni o di attività commerciali (es. bed & breakfast), la detrazione spetta sul 50% delle spese.

In relazione agli edifici condominiali (a cui sono assimilati gli edifici da 2 a 4 u.i. posseduti da un solo proprietario), bisogna distinguere tra quelli a prevalente destinazione residenziale e edifici diversi, considerando i primi quelli con superficie complessiva delle u.i. destinate a residenza ricomprese nello stesso, comprese quelle di pregio, escluse le pertinenze e gli spazi comuni, quali atrii e vani scale, superiore al 50%.

– Edifici prevalentemente residenziali: il superbonus è ammesso a tutti i proprietari e i detentori di u.i. che sostengono spese per interventi agevolati sulle parti comuni dell’edificio (cioè sia i proprietari e i detentori di u.i. residenziali, sia quelli di u.i. non residenziali, come imprese e professionisti, questi ultimi 2 solo per gli interventi c.d. trainanti).

– Edifici diversi: ammessi al superbonus solo i proprietari e i detentori di u.i. residenziali (interventi sia trainanti che, per le u.i. non di pregio, trainati). Sono quindi escluse le spese per gli interventi su u.i. non residenziali e le spese sugli edifici da 2 a 4 u.i. posseduti da un solo proprietario.

Interventi

Gli interventi sono di vario genere, ciascuno dei quali ha un limite specifico di spesa che consente la detrazione (vedi tabelle A1, A2, B e C).

Gli interventi A Risparmio energetico – suddivisi A1 (condomini)e A2 (edifici unifamiliari, comprese le villette a schiera) – e B Antisismici sono detti trainanti perché la loro effettuazione consente di usufruire della detrazione anche per i sotto indicati interventi minori effettuati congiuntamente, a condizione che siano conclusi (es.: intervento di risparmio energetico su parti comuni trascina interventi minori effettuati dai condomini sulla singola abitazione).
Tali interventi, salvo quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria.

Spese

Le spese rilevanti ai fini del superbonus sono tutte quelle che afferiscono direttamente all’esecuzione degli interventi agevolati, ivi comprese quelle sostenute prima dell’inizio dei lavori.

Tra le spese detraibili rientrano anche:
– quelle sostenute per prestazioni professionali, purché direttamente connesse all’esecuzione degli interventi e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia;
– quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni e del visto di conformità, ove richiesti per la detrazione (vedi sotto).
In presenza di più interventi, tali spese professionali comuni ai diversi interventi vanno ripartite tra gli stessi, proporzionalmente all’importo di ciascuno.

Come

La detrazione spettante, sia per gli interventi trainanti che per quelli trainati, nel rispetto dei limiti indicati alle tabelle A1, A2, B e C., può essere utilizzata secondo una delle seguenti modalità alternative, la prima (detrazione) valida fino al 2025, mentre le altre due (cessione e sconto in fattura) valide fino al 16 febbraio 2023, salve le eccezioni indicate alla tabella 4 anche con riferimento al pagamento di eventuali acconti:
– direttamente dai beneficiari, ripartendola tra i medesimi in 4 rate annuali di pari importo (5 per le spese sostenute fino al al 2021), secondo le regole comuni alle altre detrazioni analoghe (importi al lordo dell’IVA, criterio di cassa per persone fisiche e enti non commerciali, di competenza per imprese, anche minori, e società, rilevanza della data del bonifico condominiale, indipendentemente dal pagamento della rata condominiale da parte del condomino persona fisica, trasmissione della detrazione in caso di vendita dell’immobile o in caso di decesso, ecc.);
-trasformata in credito di imposta e ceduta, anche parzialmente, ad altri soggetti (es. parenti, fornitori, istituti di credito e altri intermediari finanziari, ecc.), in esenzione da IVA. L’accettazione del credito da parte di cessionari e fornitori sulla piattaforma online è una condizione di validità della cessione (infatti, in caso di rifiuto del cessionario, il credito torna nella disponibilità del cedente che può decidere di conservare la detrazione, facendola valere in dichiarazione dei redditi o, dopo una nuova comunicazione all’AE, di cedere ancora il credito ad altri soggetti);
– scontata in fattura dal fornitore (nei limiti di capienza del corrispettivo con IVA), il quale potrà recuperare la somma, pari all’importo della detrazione, sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione secondo i limiti illustrati in seguito (anche in questo caso è necessaria l’accettazione del credito da parte del cessionario). Lo sconto non riduce l’imponibile ai fini IVA e va indicato nel campo 2.1.1.8.3 Importo del file XML della fattura elettronica, presente nel blocco 2.1.1.8 ScontoMaggiorazione, che, a sua volta, è compreso nella sezione 2.1, relativa ai dati generali del documento. Occorre inoltre riportare, nel campo 2.2.1.16.2 RiferimentoTesto (contenuto nel blocco AltriDatiGestionali), la dicitura: Sconto praticato in base all’art. 121 DL 34/2020.

N.B. Il cessionario/fornitore, per i crediti d’imposta derivanti dalle comunicazioni di cessione o di sconto in fattura inviate all’AE entro il 31 ottobre 2022, se non ancora utilizzati, può utilizzare i crediti stessi in 10 rate annuali di pari importo (anziché in 4 o 5 rate).
A tal fine, dovrà inviare all’AE, anche tramite intermediari, un’apposita comunicazione secondo le modalità attuative che verranno definite da un successivo provvedimento.
Anche in questo caso, la quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno continua a non poter essere fruita negli anni successivi né a poter essere richiesta a rimborso (art. 9 DL 176/2022 – DL Aiuti quater).
Le tre modalità alternative si possono applicare anche parzialmente, in relazione a uno stesso cantiere con interventi diversi, trainanti e trainati (es. cappotto termico: detrazione, pannello fotovoltaico: sconto o cessione), purché sia mantenuta l’uniformità del tipo di opzione per ciascun fornitore (Risp AE Stampa specializzata 26 gennaio 2023).

La scelta alternativa può essere esercitata anche in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori (SAL), massimo 2 e ciascuno riferito ad almeno il 30% del costo complessivo del medesimo intervento (non solo di quello ammesso alla detrazione, Risp. AE 9 novembre 2020 n. 538). Se in uno stesso intervento vengono effettuati lavori energetici e lavori antisismici, il calcolo della percentuale del SAL deve essere effettuato separatamente (Risp. AE 27 gennaio 2022 n. 53).
I predetti crediti di imposta possono essere utilizzati in compensazione con il mod. F24 (senza limiti di importo e senza il divieto in presenza di debiti iscritti a ruolo di importo superiore a € 1.500).

L’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, possibile fino al 16 febbraio 2023, salvo le deroghe illustrate alla Tabella 4, va comunicata all’AE ed è soggetta a specifici controlli dell’AE; essa può essere altresì esercitata anche sulla base delle rate residue di detrazione non fruite (vanno considerate tutte le rate restanti ed è irrevocabile), con la stessa ripartizione in quote annuali in base alla quale sarebbe stata utilizzata la stessa.

La comunicazione va trasmessa entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione (per le spese 2022, un emendamento al milleproroghe sposta il termine al 31 marzo 2023).

In presenza di errori della comunicazione, essa può essere annullata e ripresentata secondo regole particolari descritte nella tabella E.

A partire dalle comunicazioni della prima cessione o dello sconto in fattura inviate all’AE dal 1° maggio 2022 le rate annuali dei crediti ceduti o scontati, sono identificate da uno specifico codice univoco che va indicato nelle comunicazioni delle eventuali successive cessioni

Sono previsti altri adempimenti formali, illustrati nella tabella D.

Le modalità di utilizzo del credito ceduto da parte dei cessionari sono illustrate nella tabella F.

Quando

In genere, rilevano le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e al 31 dicembre 2025, ma la detrazione sarà ridotta per le spese effettuate nel 2023, 2024 e 2025, rispettivamente, al 90% (salvo le eccezioni indicate alla Tabella 2 seguente, valevoli principalmente per il 2023), 70% e al 65%.

Tale termine è anticipato per le u.i. unifamiliari e le u.i. indipendenti e autonome site in edifici plurifamiliari – es. villette e loft funzionalmente indipendenti e con ingresso indipendente, anche se demolite e conseguentemente ricostruite:
– al 31 marzo 2023 – a condizione che alla data del 30 settembre 2022 vengano effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo (nel computo della percentuale si può facoltativamente comprendere anche l’importo dei lavori eventualmente non ammessi al superbonus o ammessi ad altre detrazioni, es. 50%);
– al 30 giugno 2022, se non si raggiunge il 30% al 30 settembre 2022 (le spese sostenute successivamente possono usufruire delle altre detrazioni, se ricorrono i requisiti).

Normalmente non rileva la data di effettuazione degli interventi, tuttavia per gli interventi trainati è necessario che le spese siano sostenute nel periodo fra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Al riguardo, l’impresa che esegue i lavori deve rilasciare attestazione specifica.

Disciplina delle spese sostenute nel 2023
(art. 1 c. 894 L. 197/2022)

abitazioni unifamiliari e/o indipendenti e autonome di edifici plurifamiliari (villette, loft)

110%:per le spese effettuate fino al 31 marzo 2023, se entro il 30 settembre 2022 aveva completato il 30% dei lavori complessivi, presentando la dichiarazione del direttore dei lavori attestante tale requisito
90%: per gli interventi avviati dal 2023, limitatamente all’abitazione principale del proprietario o titolare di diritti reali di godimento (es. usufruttuario, esclusi quindi i locatari, comodatari, utilizzatori in leasing, familiari conviventi, ecc.) se il beneficiario possiede un reddito complessivo, nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa variabile a seconda del numero dei componenti il nucleo familiare (vedi tabella 3)

negli altri casi: non spetta

Condomini

110%: lavori deliberati dall’assemblea entro il 18 novembre 2022 (*) e deposito della CILAS entro il 31 dicembre 2022 oppure lavori deliberati tra il 19 e il 24 novembre 2022 (*) e deposito della CILAS entro il 25 novembre 2022. Per gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici per i quali risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo entro il 31 dicembre 2022

90%: negli altri casi

Unico proprietario (o comproprietari) di un edificio da 2 a 4 u.i.

110%: deposito della CILAS entro il 25 novembre 2022. Per gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici per i quali risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo entro il 31 dicembre 2022

90%: negli altri casi

Immobili danneggiati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza

110%

IACP e simili

110%: spese effettuate fino al 31 dicembre 2023 a condizione che il 60% dei lavori sia effettuato al 30 giugno 2023 (altrimenti 110% per le spese effettuate fino al 30 giugno 2023)

Onlus e simili

110%: lavori iniziati nel 2022, con una CILAS presentata entro il 25 novembre 2022;installazione di impianti solari fotovoltaici realizzata in aree o strutture non pertinenziali, anche di proprietà di terzi (diversi dagli immobili ove sono realizzati gli interventi
trainanti), sempre che questi si trovino in centri storici soggetti ai vincoli per
immobili e aree di notevole interesse pubblico e aree tutelate di interesse paesaggistico

90%: negli altri casi

(*) Il rispetto della data deve essere attestato dall’amministratore (o dal condomino che ha presieduto l’assemblea) con dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Nucleo familiare composto da:

Limite di reddito del nucleo familiare (€)

Contribuente

15.000

Contribuente + coniuge (o parte dell’unione civile o convivente di fatto dichiarato in anagrafe)

30.000

Contribuente + coniuge (o parte dell’unione civile o convivente) + 1 figlio (o 1 familiare) a carico

37.500

Contribuente + coniuge (o parte dell’unione civile o convivente) + 2 figli (o 2 familiari) a carico

45.000

Contribuente + coniuge (o parte dell’unione civile o convivente) + 3 o più figli (o 3 o più familiari) a carico

60.000

Superbonus: condizioni che consentono le opzioni

Tipologia di intervento

Adempimenti effettuati ante 17/2/2023

Interventi condominiali

adozione delibera assembleare di approvazione dei lavori e presentazione CILA

Interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici

presentazione istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo

Interventi diversi

presentazione CILA

Bonus edilizi diversi: condizioni che consentono le opzioni

Tipologia di intervento

Adempimenti effettuati ante 17/2/2023

Che necessita della CILA

presentazione CILA

Che non necessita della CILA (interventi di edilizia libera)

iniziati i lavori

Acquisto di u.i. da imprese che hanno effettuato i lavori

registrazione contratto preliminare o stipula contratto definitivo di compravendita