Lo studio provvede, per la sola Clientela già gestita, alla redazione ed alla registrazione dei contratti di locazione di terreni, immobili abitativi e non ed alla gestione dei successivi adempimenti contrattuali e fiscali.
Le tipologie di contratti locativi gestiti sono tutte quelle oggi esistenti comprese anche le ultime introdotte quali la locazione breve turistica.
Per i contratti interessati può essere anche richiesto il calcolo di convenienza per l’opzione alla cedolare secca.
Per i contratti abitativi agevolati (concordati e transitori per studenti universitari) lo studio provvede anche ad ottenere l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori con cui viene sancita la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale eventualmente siglato.
Siete pregati di compilare il seguente form. Alla ricezione provvederemo a contattarVi per acquisire tutte le informazioni necessarie per lo svolgimento della pratica.
Scheda di approfondimento:
I contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dal proprietario (locatore) o dall’affittuario (conduttore), salvo il caso dei contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Sintesi della disciplina e spunti pratici.
Inquadramento normativo
Gli obblighi di registrazione sono individuati dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 131/86.
L’art. 68 L. 342/2000 ha modificato il termine per il versamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione e affitto di beni immobili, portandolo da 20 a 30 giorni.
Il modello RLI, da utilizzare per la richiesta di registrazione e per gli adempimenti successivi, viene approvato con Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate ed è attualmente in vigore nella versione aggiornata al 25 gennaio 2022.
I soggetti obbligati alla registrazione
L’obbligo di richiedere la registrazione dei contratti di locazione redatti nella forma della scrittura privata non autenticata ricade sulle “parti contraenti” e pertanto, in relazione al contratto di locazione, sia sul locatore che sul conduttore (art. 10 c. 1 lett. a) DPR 131/86).
Le parti contraenti sono inoltre solidalmente responsabili per il pagamento dell’imposta di registro (art. 57 DPR 131/86).
Ciò posto, il contratto di locazione può prevedere, all’interno delle clausole, quale sia la parte tenuta alla registrazione ed al versamento dell’imposta.
Nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato per il tramite di un agente di affari in mediazione iscritto nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 L. 39/89, l’obbligo di registrazione ricade in capo a quest’ultimo (art. 10 c. 1 lett. d-bis) DPR 131/86).
Contratti di locazione senza obbligo di registrazione
Non sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso i soli contratti di locazione stipulati mediante scrittura privata non autenticata ed aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno.
Al fine di verificare la durata non superiore a 30 giorni occorre fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario (Circ. Min. 16 gennaio 1998 n. 12/E): bisogna quindi computare la durata di tutti i contratti intercorsi nello stesso anno tra il medesimo conduttore ed il medesimo locatore aventi ad oggetto un determinato immobile: se la durata complessiva non supera i 30 giorni, non vi sono obblighi di registrazione.
Comunicazioni all’Autorità di Pubblica Sicurezza
La “comunicazione di cessione fabbricato” è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l’uso esclusivo di un immobile o di parte di esso. Tale comunicazione è prevista dall’art. 12 DL 59/78, conv. in L. 191/78, ed è stata sostanzialmente “assorbita” dalla registrazione dei contratti riferiti all’immobile, compresi la vendita, la locazione, ecc (art. 2 DL 79/2012).
Per i contratti di locazione oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate non è pertanto dovuta la Comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza, mentre l’obbligo permane nel caso in cui il contratto di locazione non sia soggetto a registrazione in termine fisso.
Termine per la registrazione
Il termine per la registrazione del contratto di locazione, ove dovuta, è di 30 giorni decorrenti:
– dalla data di stipula del contratto;
– dalla data di decorrenza della locazione, se anteriore alla data della stipula del contratto.
Il riferimento normativo
L’art. 13 c.1 DPR 131/86 prevede il termine generale di 30 giorni (non più 20 giorni, a seguito modifica apportata con l’art. 14, c. 1, DL 73/2022) per la registrazione degli atti in termine fisso. Tuttavia, l’art. 68 L. 342/2000 ha modificato il termine per il versamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione e affitto di beni immobili, portandolo da 20 a 30 giorni.
Anche prima dell’allineamento normativo dei termini, il riferimento ai 30 giorni per la registrazione operava di fatto, posto che la stessa è eseguita previo pagamento dell’imposta (art. 16 c. 1 DPR 131/86).
Esempio 1
Contratto di locazione stipulato in data 1.7.2023, con durata di quattro anni, dal 1.7.2023 al 30.6.2027: il termine di registrazione scade il 31.7.2023.
Esempio 2
Contratto di locazione stipulato in data 10.10.2023, con durata di quattro anni, dal 1.10.2023 al 30.9.2027: il termine di registrazione scade il 31.10.2023.
Esempio 3
Contratto di locazione stipulato in data 10.9.2023, con durata di quattro anni, dal 1.10.2023 al 30.9.2027: il termine di registrazione scade il 10.10.2023.
Pagamento dell’imposta di registro
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, salvo sia esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca laddove ricorrano i requisiti.
La misura dell’imposta varia in base all’immobile locato o affittato:
Estratto da istruzioni modello RLI
Codice | Descrizione | Imposta di registro |
L1 | Locazione di immobile ad uso abitativo | 2% |
L2 | Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo | 2% del 70% del canone |
L3 | Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato a IVA) | € 67,00 |
L4 | Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo | € 200,00 |
S1 | Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo | 2% |
S2 | Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto a IVA | 1% |
S3 | Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo | € 200,00 |
T1 | Affitto di fondo rustico | 0,50% |
T2 | Affitto di fondo rustico agevolato | € 67,00 |
T3 | Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere | 2% |
T4 | Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato a IVA) | € 67,00 |
L’imposta si applica annualmente e si calcola applicando l’aliquota di riferimento al canone annuo pattuito.
Possibile il pagamento in unica soluzione per i contratti pluriennali
In relazione ai contatti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale è possibile anche eseguire il pagamento dell’imposta di registro sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto (art. 17 c. 3 DPR 131/86). In tal caso, l’imposta di registro è ridotta in misura percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Qualora intervenga la risoluzione anticipata del contratto è possibile richiedere il rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.
Il pagamento dell’imposta di bollo
Quanto all’imposta di bollo, essa è dovuta per ogni copia da registrare, in misura pari a € 16 ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ex marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.
Contratto di locazione con garanzia
Il contratto di locazione può contenere garanzie prestate:
– da terzi;
– dalle parti del contratto.
L’imposta di registro è dovuta sulle garanzie prestate da terzi (art. 6 Tariffa Parte I allegata DPR 131/86).
Non è invece dovuta per la garanzia prestata dal conduttore (“deposito cauzionale”).
Nel modello RLI, in sede di registrazione, vanno indicati il tipo di garanzia prestata ed il codice fiscale del garante.
Se la garanzia non è soggetta ad IVA, l’imposta di registro è dovuta nella misura dello 0,5% dell’importo della garanzia, con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell’imposta dovuta sul canone) di € 200,00.
Opzione per la cedolare secca
Nel caso di contratti di locazione, anche agevolata, di immobili ad uso abitativo è possibile esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca.
L’opzione si esercita in sede di registrazione, dandone apposita indicazione nel modello RLI.
Modalità di registrazione
Il contratto di locazione può essere registrato:
- utilizzando i servizi telematici dell’AE;
- richiedendo la registrazione in ufficio;
- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
Registrazione telematica
Tale modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di almeno 10 immobili. E’ invece facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.
Per la registrazione online del contratto, attraverso il sito dell’Agenzia dell’Entrate, è necessario essere in possesso di credenziali del Sistema Pubblico di Identità Digitale (Spid), Carta di identità elettronica (CIE) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS).
L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è “RLI”.
Registrazione presso l’ufficio
in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI.
I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Per la registrazione è necessaria la seguente documentazione:
- 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale;
- la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato;
- se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
- i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (salvo non si tratti di contratto di locazione con opzione per il regime della cedolare secca). In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.
L’ufficio restituisce timbrata e firmata la copia del contratto.
Registrazione tramite intermediario
L’intermediario rilascia, nel momento in cui assume l’incarico, la dichiarazione contenente l’impegno alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.
Consegna poi al contribuente due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione). Consegna infine una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
Registrazione tramite delegato
La registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato. La delega può essere conferita compilando l’apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel, secondo le indicazioni fornite nelle istruzioni, da presentare nelle modalità previste per l’abilitazione al servizio Entratel.
Attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE)
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE).
La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (DL 145/2013).
Rinegoziazione del canone di locazione
La rinegoziazione del canone di locazione di un contratto già registrato deve essere comunicata all’ufficio competente, ossia all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto oggetto di modifica. A tal fine si utilizza nuovamente il modello RLI.
Casi particolari
Canone diverso per una o più annualità
È possibile che il contratto preveda un canone diverso per una o più annualità. In tal caso, occorre dare indicazione del canone annuo concordato per la prima annualità e di quello per le annualità successive nel quadro E del modello RLI.
Sublocazione
Va precisato nel modello RLI qualora si tratti di un contratto di sublocazione; in tal caso non è esercitabile l’opzione per la cedolare secca (salvo il caso delle sublocazioni brevi).
Eventi successivi alla registrazione del contratto
Rilevano ai fini dell’imposta di registro anche gli eventi successivi alla registrazione del contratto:
- annualità successive: pagamento dell’imposta annuale di registro per le annualità contrattuali successive alla prima, salvo non si sia provveduto al pagamento dell’imposta di registro per l’intera durata del contratto al momento della registrazione;
- cessione del contratto di locazione;
- proroga del contratto di locazione;
- risoluzione del contratto di locazione.
Omessa o tardiva registrazione
La mancata registrazione del contratto di locazione può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso purché non sia stato già notificato un atto di liquidazione e di accertamento.
La regolarizzazione può avvenire con il pagamento dell’imposta dovuta, unitamente a interessi e sanzioni ridotte a seconda del ritardo nell’adempimento (si applica l’art. 13 D.Lgs. 472/97).
Omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro
È possibile regolarizzare il mancato versamento dell’imposta di registro mediante ravvedimento operoso. In tal caso sono dovuti, oltre all’imposta di registro, anche gli interessi e le sanzioni, queste ultime ridotte a seconda del ritardo nell’adempimento.
La sanzione individuata dall’art. 13 D.Lgs. 471/97 è pari al:
– 30% dell’importo non versato;
– 15% dell’importo non versato, se il ritardo non è superiore a 90 giorni.
Si applicano poi le riduzioni in base al ritardo rispetto alla scadenza originaria.
Spunti pratici
Registrazione telematica dei contratti di locazione e trasmissione di allegati (Risp. AE 10 settembre 2019 n. 374)
Gli applicativi informatici di presentazione, controllo e gestione delle attività connesse alla registrazione dei contratti di locazione (RLI-web, ad esempio) ammettono come allegati solo file in formato PDF/A o TIFF.
Qualora il soggetto tenuto alla registrazione debba allegare un contratto firmato digitalmente, che rivesta un formato diverso da quelli consentiti, è possibile allegare il documento estraendone il contenuto in formato PDF/A, oppure, in presenza di copia cartacea, generare mediante scannerizzazione un file avente le caratteristiche che ne consentano l’allegazione.
Resta fermo per il contribuente che effettua la registrazione telematica del contratto di locazione l’obbligo previsto dall’art. 23 DM 31 luglio 1998 di conservare, ancorché in formato digitale, l’originale dei documenti, che potrà essere richiesto
da parte dell’AE per eventuali verifiche.
Fisconline e verifica dei dati catastali
Per effettuare la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili nonché i relativi adempimenti successivi è sempre necessario indicare correttamente i dati catastali delle unità immobiliari oggetto della locazione.
E’ possibile verificare tali informazioni effettuando una visura catastale telematica tramite il servizio di consultazione di Fisconline, al quale il soggetto titolare dell’immobile può accedere con le proprie credenziali.
Registrazione di atti privati – soggetti non residenti nel territorio dello Stato e privi di codice fiscale (Ris. AE 14 febbraio 2023 n. 5/E)
Ai fini della registrazione di un contratto di locazione in cui il locatario sia un soggetto non residente nel territorio dello Stato e risulti privo di codice fiscale, non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario.
L’Agenzia delle Entrate al riguardo richiama l’art. 6, primo comma, lettera b), DPR 605/73, in base al quale l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti nel territorio dello Stato, cui tale codice non risulti già attribuito, si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:
- a) per le persone fisiche, il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita, nonché il domicilio estero;
b) per i soggetti diversi dalle persone fisiche, la denominazione, la ragione sociale o la ditta, nonché la sede legale. Inoltre, per le società, associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica, devono essere indicati gli elementi di cui alla lettera a) per almeno una delle persone che ne hanno la rappresentanza.